Auteur/autrice : cyberpret

Pour une fois, les analystes sont unanimes, le plancher des taux de crédit immobilier est atteint. C’est donc le moment idéal pour faire un rachat de son prêt immobilier.

Cyberprêt.com vous propose une calculatrice de rachat de prêt immobilier et quelques bons conseils pour réussir cette opération…

3,45% sur 20 ans : c’est le taux que l’on peut espérer en novembre 2010 pour un prêt immobilier.

En janvier 2009, pour le même prêt immobilier le taux était de près de 5%. Pour un emprunt de 250 000€, un emprunteur aujourd’hui économise donc de près de 50 000€.

Les conditions actuelles d’emprunt sont historiquement favorables et l’on ne devrait pas revoir de sitôt de tels taux.

Les emprunteurs sont donc tentés de faire racheter leurs crédits immobiliers en cours, souscrits entre début 2007 et fin 2009, pour abaisser leurs mensualités ou raccourcir la durée de leurs prêts. Mais sachant qu’un rachat de crédit implique des pénalités de remboursement anticipé et des frais de garantie, comment savoir si cette opération est intéressante dans votre cas ? Cyberprêt.com met à votre disposition une calculatrice de rachat de prêt immobilier, afin de prendre en compte tous les paramètres nécessaires. Vous obtiendrez une vision claire de ce qu’un rachat de prêt immobilier peut vous apporter financièrement.

Il faut savoir qu’un rachat de prêt immobilier impliquera très certainement un changement de banque. En effet, la banque qui vous a prêté à l’origine a très peu de marge de renégociation a posteriori. Il faut donc savoir si un rachat est suffisamment intéressant pour justifier un tel changement.

Les prêts réglementés font quant à eux l’objet de règles particulières dans le cadre d’un rachat :

• Si vous bénéficiez d’un PTZ (Prêt à Taux Zéro), il est évidemment plus intéressant de le conserver. Sachez qu’une banque ne peut pas refuser le rachat du prêt principal seul, sans le PTZ. Ainsi, la meilleure solution est de conserver votre PTZ à la banque d’origine, et de faire racheter votre prêt principal.
• Si vous avez souscrit un Prêt Accession Sociale (PAS), vous ne pouvez pas le racheter par un autre PAS, mais seulement par un prêt conventionné. Ainsi, vous pourrez toujours prétendre aux aides au logement, mais plus au plafonnement des frais de dossier ni aux frais d’hypothèque réduits.

D’autre part, lors de cette opération de rachat de prêt, pensez à bien comparer le coût de votre assurance actuelle à celle que vous pourriez obtenir aujourd’hui. Grâce à la « loi Lagarde » qui favorise la délégation d’assurance, votre nouvelle assurance de prêt sera très probablement moins coûteuse que l’ancienne. Pour cela, faites une demande de devis d’assurance de prêt immobilier, pour être orientés vers l’assurance la plus économique et la plus adaptée à votre situation.

La conjoncture est donc favorable à un rachat de prêt immobilier. N’hésitez pas à contacter un courtier en crédit immobilier pour faire une simulation et mettre en place le rachat le plus intéressant pour vous.

Mardi 16 Novembre 2010

© 2010 Source Cyberpret.com

Favoriser l’accession à la propriété était un des engagements du candidat  Nicolas Sarkozy.
Aujourd’hui, c’est dans une période délicate, où il faut autant ménager  les dépenses publiques qu’aider les ménages, que se construit le travail de la réforme des outils d’aide à l’accession à la propriété.
Retour sur les changements qui pourraient voir le jour en matière de prêt immobilier et d’aides au logement …

« 5 sigles plus ou moins bizarroïdes que personne ne comprend »

« 5 sigles plus ou moins bizarroïdes que personne ne comprend » ; c’est ainsi que Benoît Apparu, qualifie les cinq principales aides à l’accession à la propriété qui sont actuellement proposées aux français. Les produits d’accession sociale tels que le PTZ, le Pass-Foncier, la déduction des intérêts d’emprunt, le PEL sont devenus illisibles. Il est vrai qu’avec les changements aléatoires, il est difficile de s’y retrouver, de comprendre et surtout de faire le tri des aides et des mesures déployées en faveur du logement. Une refonte globale des dispositifs d’accession est donc nécessaire et se prépare afin de créer des « outils d’aide à l’accession plus efficaces, permettant de rendre plus solvables les classes moyennes, tout en dépensant moins », comme le souhaite le secrétaire d’état au logement.

Faire mieux avec moins

Rassembler les aides, faire un seul, voire deux produits, telle est l’ambition du gouvernement. C’est d’ailleurs le moment d’y songer puisque le doublement du PTZ et le Pass-foncier prennent fin cette année.
Les discussions en cours portent donc sur le pass-foncier, le prêt à taux zéro,  le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, mais aussi sur les APL même si Benoît Apparu ne souhaite pas y toucher alors que François Fillon de son coté veut économiser 6 milliards d’euros sur les trois prochaines années. Il faudra donc bel et bien trouver des sources d’économies.
Ainsi, faire mieux avec moins s’annonce une entreprise difficile à réaliser. Il s’agit notamment de définir clairement le public visé et de le cibler comme le souligne Benoît Apparu dans La Tribune: « nous devons aussi déterminer si nous privilégierons les personnes qui accèdent pour la première fois à la propriété ou inclurons aussi les « secundo-accédants »».
Cette nouvelle réforme annonce donc des avantages mais aussi des inconvénients liés à la restriction budgétaire.

Les points négatifs

Les anciennes mesures prises pour calmer la crise qui  connaissent un réel succès mais qui coûtent chères, arrivent à terme et ne seront pas reconduites telles quelles.
Le plan de relance gouvernemental de Décembre 2008 qui comprenait le doublement du prêt à taux zéro et la création du pass-foncier pour les primo-accédants, va prendre fin cette année.
Quant au dispositif Scellier, qui connaît lui aussi un immense succès, il va être aménagé avec une révision des plafonds de loyers et interdit dans certaines communes. Le taux de la réduction d’impôt va être abaissé dès l’an prochain, puisque de 25 % pour les investissements effectués cette année, il passera à 15 % pour les investissements en 2011 et à 10 % en 2012. En revanche, le dispositif est favorisé pour les logements BBC pour lesquels la réduction d’impôt sera toujours de 25 % en 2011 et de 20 % en 2012. L’environnement reste donc une préoccupation en matière de logement. Ajoutons que la loi Grenelle 2 prévoit d’obliger le vendeur d’un bien immobilier à effectuer un diagnostic de performance énergétique et à afficher la consommation du logement sur l’annonce immobilière.
Enfin, le crédit d’impôt portant sur la résidence principale pourrait être lui aussi supprimé en 2011.

Les points positifs

Le crédit d’impôt sera certainement supprimé ou plutôt fusionné avec d’autres aides pour être versé instantanément à l’emprunteur et ainsi se faire ressentir  immédiatement.
Concernant le prêt à taux zéro, il pourrait être désormais ouvert aux emprunteurs qui n’ont pas d’impôt sur le revenu à leur nom. Les jeunes acquéreurs qui sont encore domiciliés chez leurs parents pourraient par exemple bénéficier d’un prêt immobilier à taux zéro pour l’achat de leur logement. Ce qui n’est pas possible à ce jour. De plus, l’état des lieux obligatoire pour l’achat d’un bien de plus de 20 ans serait supprimé.
Un autre point non négligeable concerne les plafonds de ressources pour bénéficier du prêt accession sociale qui seront abaissés afin d’encourager davantage de ménages dans la réalisation de leur projet immobilier.
Enfin, pour les locataires les plus en difficultés, la nouvelle GRL va leur ouvrir des possibilités de logement tout en rassurant les propriétaires bailleurs.

Ainsi, la réforme des outils d’aide à l’accession à la propriété devrait à la fois dans un souci de restriction des dépenses mais aussi de clarté et d’efficacité viser davantage les classes moyennes et avoir un effet plus immédiat.
Attendons de voir quelles seront les mesures  définitivement  mises en place en espérant que les préoccupations actuelles restent à l’ordre du jour.

Le projet de loi Lagarde réformant le crédit a été adopté par l’Assemblée nationale le 27 Avril 2010 en première lecture. Le texte comporte des dispositions en faveur de l’assurance emprunteur.  Il  vise en effet la libéralisation de la souscription de l’assurance de prêt immobilier en empêchant les banques d’imposer aux emprunteurs leur propre contrat d’assurance.

Christine Lagarde espère que le projet de loi soit examiné en deuxième lecture par le Sénat d’ici cet été pour une adoption définitive et une application de la loi entre mi-2010 et début 2011.Parmi les mesures de la réforme sur le crédit figurent l’encadrement de la publicité et de la distribution des crédits à la consommation, l’amélioration de l’information donnée aux consommateurs et aussi la possibilité de choisir librement l’assurance en matière de prêt immobilier.

Choix de l’assurance de prêt immobilier

À cet effet, l’emprunteur pourra souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance de prêt immobilier. Le prêt et l’assurance pourront donc désormais être souscrits indépendamment l’un de l’autre étant donné que l’établissement prêteur ne pourra plus refuser une assurance emprunteur individuelle, extérieure à la banque dès lors que ce contrat présentera un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance qu’il propose.

Ainsi, les banques ne pourront pas rejeter une assurance de prêt extérieure ce qui aura le mérite de faciliter la concurrence sur le marché.
Mais  même si la loi autorise cette liberté de choix, nous pouvons nous demander dans quelles mesures les établissements bancaires l’appliqueront. Rien ne les empêchera d’inciter de quelque manière que ce soit les emprunteurs à souscrire une assurance chez eux, en leur accordant un taux de prêt plus avantageux par exemple, ou en pénalisant sur d’autres points la non souscription à leur propre assurance, puisque rien n’oblige la banque à octroyer un crédit ni à motiver un refus de financement.

Cette mesure a toutefois le mérite d’inciter les acquéreurs à ne pas se focaliser uniquement sur le taux de leur prêt immobilier mais bien sur toutes les conditions relatives à leur crédit. En outre, ils devront faire le tour du marché s’ils veulent réaliser des économies.
Dommage qu’il faille encore attendre peut-être encore 1 an pour la mise en place cette promesse faite par la  ministre de l’Économie (et des banquiers ?) il y a près de 3 ans…