Le viager, l’investissement immobilier en pleine ascension.

Acheter en viager permet de se constituer un patrimoine immobilier avec un capital de départ modeste. L’acheteur (appelé débirentier) achète un bien à un vendeur (appelé crédirentier) en lui versant un bouquet (facultatif) et une rente à vie.

Les avantages d’un achat en Viager sont multiples :

• Peu d’apport sont nécessaire pour acheter un viager et  pas besoin d’un crédit
• Il vaut mieux investir dans la pierre…que dans la bourse : l’immobilier en gironde se porte très bien
• Pas de crédit = Pas d’intérêts  à payer.
• Les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée du bien et non sur sa valeur vénale.
• Les placements bancaires surs ne vous feront pas gagner grand-chose même au bout de 15 ans

Il est important de faire appel à un professionnel dans l’étude viagère pour vendre ou acheter un bien pour éviter tout souci dans le futur…

Le cabinet SB viager 33 (www.sb-viager33.fr) est spécialisé dans l’estimation et la vente de viager sur Bordeaux, CUB, et le bassin d’Arcachon.  Notre spécialité  s’étend aussi bien sur les viagers occupés que les viagers libres sur BORDEAUX et sa région : Bordeaux centre, Le Bouscat, Caudéran, Le Haillan, Bordeaux bastide, Arcachon, Mérignac, Blanquefort, Pessac, Gradignan, Villenave d’Ornon et tous les alentours…

Les différents types de viager

Le viager occupé : le grand classique du viager

On parle de viager occupé lorsque la personne qui vend son bien en viager continue d’y habiter et ce jusqu’à sa mort.  Le viager occupé représente plus de 98% des viagers contractés en France.

Acheter en Viager, c’est également aider un retraité à finir sa vie en toute tranquilité et dans la dignité…

Le viager libre : Une formule plus rare

Le viager libre représente 2% des ventes de viager.  Dans ce cas, le vendeur n’occupe plus sa maison ou appartement,  et l’acheteur peut l’occuper ou le louer tout de suite.  Les biens en viager libre sont surtout des petites surfaces (studio jusqu’au 2 pièces) que les vendeurs louaient.

Les avantages pour le vendeur sont multiples :

• Abattement de 70% sur la rente (plus attractif que les revenus locatifs)
• Plus besoin de rechercher des locataires, de courir après le loyer…

Le vendeur ne paie plus l’impôt foncier, les charges de copropriété, et les travaux sur l’immeuble.

La vente à terme

Type de viager peu utilisé mais qui peut être intéressant pour les 2 parties.  La vente à terme est une vente où la durée viagère et le montant de la rente sont déterminés à l’avance. Ex : Vous allez payer 150 000 € sous forme de rente sur une durée de 10 ans.  Mais nous sommes toujours dans un cadre viager où il doit y avoir un aléa sous peine de nullité du contrat viager. Il faut donc attendre le décès de la personne pour avoir la jouissance de votre bien immobilier.  Les rentes touchées par le vendeur ne sont pas imposables, et s’il décède, ce sont les héritiers qui toucheront la rente.

Les avantages de la vente à terme :

• L’acheteur connaît le prix et la durée de la rente et il n’a pas recourt au crédit et à ses intérêts…
• Les rentes ne sont pas imposables
• En cas de décès du vendeur, l’acheteur continue de payer à la succession la rente qui est exonérée de toute imposition.
  • Y’a-t-il un âge idéal pour vendre en viager ?
    Non, il n’y a pas d’âge idéal pour vendre en viager (même occupé) car il y a un acquéreur pour tout bien et des taux correspondants à tout âge. Il est inutile d’attendre d’être plus âgé afin d’obtenir un taux de rente viagère plus élevé, les mensualités non encaissées (dans ce laps de temps) ne se rattraperont jamais.
  • Peut-on revendre un viager ?
    Oui, c’est possible.  L’intégralité des conditions de l’acte initial doivent être respectées et notamment le montant exact de la rente due; c’est alors le premier Débirentier (acheteur) qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée.

Les points à savoir :

Impôts et viager ?

Les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal intéressant :

• 30% avant 50 ans
• 50% entre 50 et 59 ans
• 60% entre 60 et 69 ans
• 70% à partir de 70 ans.

La rente réversible est exonérée de droits de succession, au décès du 1er conjoint (art. 793-1-5 du C.G.I.). L’administration fiscale retient, pour l’application de ce barème, l’âge du vendeur le plus âgé. Cet âge est calculé au jour de la signature de l’acte authentique et l’abattement est le même à vie (ex.: Si un vendeur a 69 ans le jour de la signature, il aura un abattement de 60% à vie alors qu’en attendant 70 ans, il aura 70% à vie …).

Pour finir

Le viager, principalement occupé (plus de 98% des ventes de viager), est une solution intéressante qui répond à des problèmes d’actualité tels que :

• Celui des retraites, tant pour le Vendeur qui en profite immédiatement, que pour l’Acquéreur qui la prépare.
• Celui des logements (possibilité pour l’Acquéreur d’accéder à la propriété en centre-ville par exemple ou les programmes immobiliers sont rares et les prix inabordables).
• Celui des placements qui sont souvent incertains.
• Celui des successions difficiles (dans les familles recomposées, par exemple, ou s’il y a des problèmes latents entre des enfants).
• Celui des droits importants à payer à l’Etat s’il n’y a pas d’héritiers directs. … et bien d’autres encore, en fonction de chaque cas.