<\/p>\n
L\u2019ann\u00e9e 2009\u00a0: L\u2019effet essuie-glace<\/strong><\/p>\n <\/p>\n -10, -20, -30%… Le march\u00e9 immobilier<\/strong><\/a> aura vu en 2009 se succ\u00e9der les pr\u00e9visions d\u2019effondrement des prix plus alarmistes les unes que les autres. Il est vrai que la fin de l\u2019ann\u00e9e 2008 avait de quoi inqui\u00e9ter les vendeurs et faire sourire les acqu\u00e9reurs\u00a0: \u00e0 cause du coup de frein brutal donn\u00e9 par les banques \u00e0 la d\u00e9livrance de cr\u00e9dits, les souscripteurs d\u2019un pr\u00eat relais se sont vus contraints et forc\u00e9s d\u2019accepter des baisses significatives. Les acheteurs \u00e0 l\u2019aff\u00fbt de la \u00ab\u00a0bonne affaire\u00a0\u00bb ont alors profit\u00e9 du mouvement de panique pour n\u00e9gocier \u00e0 la hussarde. Panique certes, mais sans lendemain\u00a0: jusqu\u2019\u00e0 fin mars 2009, les biens mis en vente depuis plusieurs mois ont trouv\u00e9 preneur tandis que, simultan\u00e9ment, les propositions de vendeurs se rar\u00e9fiaient, entra\u00eenant de fait un ass\u00e8chement des stocks des biens \u00e0 vendre. Le mouvement de baisse des prix s\u2019est alors enray\u00e9. Puis, le mois d\u2019avril a vu le march\u00e9 repartir\u00a0: les amendements \u00e0 la loi Scellier, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat bas, la bonne volont\u00e9 retrouv\u00e9e des banques… la conjugaison de tous ces facteurs a permis aux acheteurs de retrouver le chemin des agences. L\u00e0, une grande surprise les attendait\u00a0: peu d\u2019offres sur le march\u00e9 pour satisfaire leur soif d\u2019immobilier. Les vendeurs attendaient des jours meilleurs. Le curseur a commenc\u00e9 \u00e0 s\u2019inverser et les opportunistes, les pragmatiques, les calculateurs financiers \u00e0 d\u00e9chanter. La baisse se r\u00e9v\u00e9lait beaucoup plus faible que pr\u00e9vu. Force est donc de constater qu\u2019elle s\u2019est limit\u00e9e \u00e0 -3,5% sur la France \u00e0 la fin du mois de juin, puis, s\u2019acc\u00e9l\u00e9rant l\u00e9g\u00e8rement en juillet et ao\u00fbt, pour terminer \u00e0 -7,3% \u00e0 la fin ao\u00fbt, p\u00e9riode \u00e0 laquelle l\u2019essuie-glace est reparti dans l\u2019autre sens, les prix amor\u00e7ant une douce remont\u00e9e entre +1 et +3%. Le 31 d\u00e9cembre prochain, la baisse r\u00e9ellement enregistr\u00e9e durant l\u2019ann\u00e9e 2009 s\u2019\u00e9tablira aux alentours de 4,4%, sur la France enti\u00e8re. Nous sommes donc tr\u00e8s loin des -20% ou -30% annonc\u00e9s \u00e0 la fin 2008. Ceux qui avaient formul\u00e9 ces pr\u00e9dictions avaient alors simplement oubli\u00e9 l\u2019une des premi\u00e8res lois de l\u2019\u00e9conomie\u00a0: \u00ab\u00a0les prix se r\u00e9gularisent en fonction de l\u2019offre et la demande\u00a0\u00bb.<\/p>\n La faiblesse des stocks \u00e0 vendre enclenche une remont\u00e9e des prix Dans notre pr\u00e9c\u00e9dente note de conjoncture, nous \u00e9voquions le niveau particuli\u00e8rement bas du nombre de biens \u00e0 vendre par agence. En 2009, une agence immobiliere<\/strong><\/a> Lafor\u00eat situ\u00e9e en r\u00e9gion ou en Ile-de-France a en moyenne 110 biens en portefeuille, contre 250 dans les ann\u00e9es 1991 et une agence Lafor\u00eat situ\u00e9e \u00e0 Paris, 20 contre 80 dans les ann\u00e9es 1991. Si l\u2019acheteur se voit proposer un choix restreint, il ne peut pas faire jouer la concurrence et par l\u00e0 m\u00eame, faire baisser les prix. De fait, depuis le d\u00e9but de septembre 2009, les vendeurs retrouvent une force de n\u00e9gociation qu\u2019ils avaient perdue les 18 mois pr\u00e9c\u00e9dents. Deux raisons principales \u00e0 ce tr\u00e8s petit nombre de biens \u00e0 vendre\u00a0: –\u00a0Le march\u00e9 de l\u2019arbitrage (\u00ab\u00a0vendre pour racheter\u00a0\u00bb) a subi un s\u00e9rieux coup d\u2019arr\u00eat. Le vendeur potentiel n\u2019ose plus s\u2019engager dans l\u2019acquisition d\u2019un nouveau bien avant d\u2019avoir vendu celui qu\u2019il poss\u00e8de. La cha\u00eene qui fonctionnait gr\u00e2ce aux pr\u00eats relais est donc bloqu\u00e9e\u00a0: \u00e0 cause des annonces alarmistes, les vendeurs sont majoritairement r\u00e9tifs \u00e0 prendre ce risque. M\u00eame si les banques constatent un l\u00e9ger mieux, le march\u00e9 du pr\u00eat relais reste au point mort. –\u00a0Le co\u00fbt d\u2019un d\u00e9m\u00e9nagement a toujours \u00e9t\u00e9 \u00e9lev\u00e9. Dans les p\u00e9riodes d\u2019instabilit\u00e9 que nous vivons, les m\u00e9nages pr\u00e9f\u00e8rent attendre et \u00e9pargner, plut\u00f4t que d\u2019engager des d\u00e9penses consid\u00e9r\u00e9es comme un luxe. Classiquement les projets naissent dans les cerveaux en l\u2019absence d\u2019inqui\u00e9tude et de stress. L\u2019ins\u00e9curit\u00e9, r\u00e9elle ou imagin\u00e9e, ne favorise pas les r\u00eaves. En 2009, la principale caract\u00e9ristique des consommateurs est le pragmatisme. Ils recherchent l\u2019opportunit\u00e9, pas le coup de c\u0153ur. Consid\u00e9rant, \u00e0 juste raison d\u2019ailleurs, que les risques de baisse significative de l\u2019immobilier sont faibles \u00e0 court terme, ils pr\u00e9f\u00e8rent rester dans l\u2019appartement ou la maison qu\u2019ils occupent, en attendant des jours meilleurs avant d\u2019envisager l\u2019achat d\u2019un nouveau logement, plus grand ou plus confortable. Les seuls biens qui font aujourd\u2019hui l\u2019objet de transactions actives sont les appartements et les maisons\u00a0de petite surface. Leurs acqu\u00e9reurs se recrutent principalement parmi les primo-acc\u00e9dants, tr\u00e8s motiv\u00e9s pour devenir propri\u00e9taires.<\/p>\n La remont\u00e9e des prix est-elle durable\u00a0?<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Nous devons relativiser l\u2019effort financier pour l\u2019acqu\u00e9reur de cette l\u00e9g\u00e8re remont\u00e9e des prix.<\/p>\n L\u2019acheteur de novembre 2009 paiera le m\u00eame prix que l\u2019acheteur de mars 2009 pour une valeur moyenne de 200\u00a0000 \u20ac.<\/p>\n Le volume des ventes en 2009 reste \u00e0 un niveau tr\u00e8s faible\u00a0: seules 480\u00a0000 ventes auront \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e dans l\u2019ancien, alors que, dans les meilleures ann\u00e9es, le volume atteignait 700\u00a0000 ventes. Si la pierre \u00ab\u00a0valeur s\u00fbre\u00a0\u00bb n\u2019est pas remise en cause (au contraire elle repr\u00e9sente pour les jeunes g\u00e9n\u00e9rations le seul moyen de lutter contre la fragilit\u00e9 de nos \u00e9conomies), la crainte du ch\u00f4mage et l\u2019inqui\u00e9tude des lendemains qui d\u00e9chantent ne sont compens\u00e9es que par l\u2019attractivit\u00e9 – r\u00e9elle – des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat descendus en dessous de 4%. L\u2019ann\u00e9e 2010 ne verra sans doute pas une forte am\u00e9lioration de la situation en termes de volumes de ventes – le chiffre de 520\u00a0000 ne sera probablement pas d\u00e9pass\u00e9 – et les prix resteront stables. Certaines r\u00e9gions et certains biens enregistreront des mouvements de baisse et de hausse plus ou moins accentu\u00e9s en fonction de l\u2019offre et de la demande.<\/p>\n Des acqu\u00e9reurs peu nombreux mais volontaires<\/strong><\/p>\n Les acqu\u00e9reurs sont de retour mais leur nombre n\u2019est pas encore revenu \u00e0 son niveau moyen de la d\u00e9cennie pr\u00e9c\u00e9dente. Il est toutefois sup\u00e9rieur de 40% par rapport au niveau le plus bas d\u2019il y a un an. 38% de ces acqu\u00e9reurs sont des primo-acc\u00e9dants qui ont plus de facilit\u00e9s pour obtenir des cr\u00e9dits\u00a0; leur budget moyen est de 160\u00a0000 \u20ac. Les familles n\u2019h\u00e9sitent pas \u00e0 mettre la main au portefeuille pour aider \u00e0 ce premier achat.<\/p>\n La vraie fluidit\u00e9 du march\u00e9 passe par une relance de l\u2019\u00e9conomie<\/strong><\/p>\n L\u2019attrait pour l\u2019immobilier<\/strong><\/a> reste intact mais la vraie relance se fera en douceur, avec un cycle lent. Si, pour la plupart des g\u00e9n\u00e9rations, l\u2019avenir passe par acheter son \u00ab\u00a0chez-soi\u00a0\u00bb, s\u2019endetter sur 20 ou 25 ans suppose une capacit\u00e9 de confiance en l\u2019avenir. Dans les esprits, la reprise \u00e9conomique est encore trop incertaine pour que l\u2019acc\u00e9l\u00e9ration des transactions se produise imm\u00e9diatement. Les mesures fiscales d\u2019aide \u00e0 la pierre, comme la loi Scellier, le taux \u00e0 pr\u00eat z\u00e9ro ou le pass-foncier, sont des artifices. Comme la prime \u00e0 la casse, elles viennent en aide aux \u00ab\u00a0professionnels de la profession\u00a0\u00bb, en comblant des moments de baisse d\u2019un march\u00e9 mais leur effet de courroie d\u2019entra\u00eenement du march\u00e9 est limit\u00e9. Il faudra attendre 2011, voire 2012, pour que l\u2019\u00e9conomie retrouve un rythme de croissance acceptable. Il est donc peu probable que le march\u00e9 immobilier revienne lui aussi \u00e0 la normale avant cette \u00e9ch\u00e9ance. Pour qu\u2019il reparte vraiment, des mesures concr\u00e8tes doivent soutenir la primo-accession, notamment la mise en place de taux bonifi\u00e9s plus attractifs. Le gouvernement serait \u00e9galement inspir\u00e9 d\u2019intervenir pour d\u00e9geler la \u00ab\u00a0seconde-accession\u00a0\u00bb en cherchant les moyens de s\u00e9curiser le cr\u00e9dit relais. L\u2019ann\u00e9e 2009\u00a0: L\u2019effet essuie-glace -10, -20, -30%… Le march\u00e9 immobilier aura vu en 2009 se succ\u00e9der les pr\u00e9visions d\u2019effondrement des prix plus alarmistes les unes que les autres. Il est vrai que la fin de l\u2019ann\u00e9e 2008 avait de quoi inqui\u00e9ter les vendeurs et faire sourire les acqu\u00e9reurs\u00a0: \u00e0 cause du coup de frein brutal […]<\/p>\n","protected":false},"author":1447,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2,104],"tags":[],"class_list":["post-6833","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-e-boutique","category-immobilier"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6833","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1447"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6833"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6833\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6833"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6833"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.autopromopro.com\/articles\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6833"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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\nPour plus d\u2019informations, consultez le site Internet de Lafor\u00eat Immobilier<\/strong><\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"