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Auteur/autrice : Redaction.CyberPret

  • Taux d’emprunt immobilier : Pas de baisse

    Suivant la tendance du taux de rendement de l’OAT 10 depuis avril 2011, la plupart des courtiers en crédit s’attendaient à une baisse des taux de prêt immobilier début septembre. Il n’en est rien, les banques ne semblant pas décidées à baisser leurs barèmes. D’après le magazine Challenges, cela représente une économie de 15 milliards d’euros pour les établissements prêteurs. Tentative d’explications…

    Les spécialistes du secteur, et notamment les courtiers en prêt immobilier, étaient unanimes fin août : les taux de prêt immobilier allaient devaient légèrement baisser à la rentrée. Les Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans (OAT 10) avaient en effet enregistré une forte baisse depuis le mois d’avril, de l’ordre de 0,8 point. Baisse qui aurait du être répercutée, au moins en partie, sur les taux immobiliers…

    Il s’avère que cela n’a pas été le cas. À part quelques rares baisses isolées, de l’ordre de 0,10 point, les barèmes des taux de prêt immobilier des banques sont globalement restés stables. La tendance des taux de rendement de l’OAT 10 s’est pourtant confirmée ces dernières semaines, en restant très nettement sous les 3% (2,82% le 2 septembre 2011).

    15 milliards de recettes supplémentaires ?

    L’effet est mathématique : les marges des banques ont fortement augmenté. Pour Eric Treguier journaliste au magazine Challenges, les établissements de crédit immobilier auraient encaissé 15 milliards d’euros de recettes supplémentaires. Pour arriver à ce chiffre colossal, le journaliste a calculé ce qu’aurait du être la courbe des taux ces derniers mois si la baisse de l’OAT 10 avait été répercutée, avec un volume de nouveaux crédits immobiliers estimé à 175 milliards d’euros.

    Au second semestre 2010, les banques avaient pourtant baissé leurs taux de manière importante lorsque l’OAT 10 avait atteint un plus-bas historique. Pourquoi les mêmes causes ne produisent-elles pas les mêmes effets aujourd’hui ? Parce qu’il semble que la politique commerciale des banques ait changé. L’an dernier, elles cherchaient absolument à attirer de nouveaux clients, le prêt immobilier constituant un excellent produit d’appel. Aujourd’hui, elles semblent en recherche de liquidités afin de se mettre en conformité avec Bâle III.

    L’effet Bâle III

    Tout d’abord, les banques ne s’alignent plus seulement sur l’OAT 10 ans pour fixer leurs taux de prêt immobilier. Elles se financent également à court terme (Euribor), y compris pour les taux fixes. Or ces taux à court terme ont plutôt stagné ces 6 derniers mois, atténuant l’effet de la baisse de l’OAT 10 ans.

    Au-delà de cela, pourquoi une telle frilosité de la part des banques ? Les incertitudes persistantes sur la dette de certains pays de la zone Euro poussent les banques à anticiper de nouvelles difficultés en se constituant des réserves. La directrice générale du FMI Christine Lagarde les y incite d’ailleurs : elle appelle à un renforcement rapide des fonds propres des banques européennes, de l’ordre de 200 milliards, « pour éviter une contagion ».

    De manière moins conjoncturelle, les banques sont également obligées de respecter les dispositions de l’accord Bâle III. Pour cela, il leur faut augmenter leur ratio de fonds propres, et donc leurs marges pour disposer de davantage de liquidités par rapport au volume de crédit accordé.

    Conjointement, les objectifs des banques en termes de crédit immobilier pour 2011 semblent beaucoup plus faibles que pour 2010. D’où une politique commerciale moins agressive et des taux moins compétitifs. Cela se retrouve notamment par des écarts plus importants qu’auparavant entre les taux d’emprunt proposés par les établissements bancaires.

    Le meilleur moyen pour dénicher les meilleurs taux parmi ces prêteurs reste encore de passer par un courtier immobilier. Nous notons toutefois que les taux de prêt immobilier pratiqués actuellement restent raisonnables par rapport à ceux des dernières années surtout si on peut bénéficier du PTZ Plus.

  • Le PTZ Plus pour un expatrié

    Le PTZ Plus a aussi été prévu pour les français à l’étranger ! En effet, pour pouvoir profiter de ce dispositif d’aide, le prétendant doit faire état de ses revenus (Revenu Fiscal de Référence) de l’année N-2 (en l’occurrence 2009). Pour les expatriés, il est toutefois possible de présenter un avis d’imposition délivré par une administration fiscale étrangère, voire une attestation d’une autre administration compétente ou de l’employeur de l’acquéreur.

    D’autre part, se posait la question de la primo-accession. Un résident français doit prouver qu’il n’a pas été propriétaire au cours des 2 dernières années (voir les pièces à fournir). Mais quid des résidents à l’étranger ?

    Une note de la SGFGAS (organisme public chargé de la gestion du dispositif) répond à la question : « l’objectif étant de favoriser l’accession à la propriété d’une résidence principale en France, les dispositions sont applicables exclusivement en France. En conséquence, une personne résidant à l’étranger n’est pas propriétaire en France, et est donc considérée comme primo-accédante sur la ou les périodes de résidence hors de France. »

    En clair, vous pouvez très bien être ou avoir été propriétaire de votre résidence principale à l’étranger. Il vous suffit de prouver que vous résidiez bien en dehors de France au cours des 2 dernières années.

    Si vous ne vous trouviez pas à l’étranger pendant la totalité des 2 dernières années, il vous faudra tout de même prouver votre non-propriété pendant les périodes où vous résidiez en France.

  • Plus-values immobilières : Les résidences principales épargnées

    François Fillon a dévoilé le 24 août le plan gouvernemental de réduction du déficit. Si le dispositif Scellier et le PTZ Plus ont finalement été épargnés, les plus-values immobilières sur les résidences locatives et secondaires subissent dès le 25 août une lourde taxation. CyberPrêt.com vous donne tous les détails de ce nouveau calcul fiscal.

    D’après les rumeurs publiées ces dernières semaines dans la presse, le dispositif Scellier et le PTZ Plus semblaient être dans le collimateur du ministère des Finances. Finalement, ils ont été épargnés par les mesures d’économies annoncées par le premier ministre. Provisoirement ? Le Projet de Loi de Finances pour 2012 nous le dira dans quelques mois.

    Ce qui était beaucoup moins attendu, c’est un nouveau mode de calcul de l’imposition des plus-values immobilières. Si les résidences principales sont épargnées, la cure de rigueur pour les résidences secondaires et locatives est importante. Jusqu’à présent, la plus-value était imposée à 31,3% (19% d’impôt sur le revenu + 12,3% de charges sociales) et les vendeurs profitaient de 10% d’exonération par année de détention au-delà de 5 ans. Ce qui revenait à dire que les plus-values n’étaient plus imposables au-delà de 15 ans de détention. Une manière de privilégier l’investissement à long terme par rapport à la spéculation.

    Le nouveau calcul est beaucoup moins clément envers les investisseurs immobiliers. Pour calculer la plus-value, le prix d’achat initial est augmenté de l’inflation pendant la durée de détention, et retranché du prix de vente. Cette plus-value est alors imposée sur le revenu (19%) et sujette aux prélèvements sociaux (qui augmentent par ailleurs de 12,3 à 13,5%), soit une imposition totale de 32,5%.

    2 exemples pratiques

    Un investisseur a acheté un bien en 1999, au prix de 80 000€. Il souhaite le revendre au prix de 150 000€ (scénario réaliste, voire pessimiste), après 11 années de détention. S’il avait vendu la semaine dernière, la plus-value imposable aurait été de : (150 000 – 80 000) – 60% (11 années de détention), soit 28 000€, et une somme à payer de 8 764€.
    Aujourd’hui, le calcul est le suivant : prix d’achat corrigé de l’inflation : 80 000 + 21% (inflation depuis 1999) = 96 850€. Soit une plus-value imposable de 53 150€, et un impôt à payer de 17 274€.
    Soit un doublement de l’impôt…

    Pire, le cas d’un investisseur de longue date, qui a acheté un bien 80 000€ en 1994. Aujourd’hui, il peut le revendre 180 000€. En vendant la semaine dernière, il aurait été totalement exonéré d’impôt (plus de 15 années de détention).
    Aujourd’hui, on considère que le prix d’achat corrigé de l’inflation est de 104 130€ (30,2% d’inflation environ depuis 1994). Il paiera donc (180 000 – 104 130) x 0.325 = 24 650€ d’impôts. Une augmentation presque surréaliste.

    Finalement, les seuls investisseurs immobiliers épargnés par la réforme sont les investisseurs à court terme (moins de 5 ans). Ceux-ci étaient déjà imposés à 31,3%, l’augmentation à 32,5% n’est donc pas énorme. En revanche, ils profitent à présent de la compensation de l’inflation dans le calcul de la plus-value. Ce qui fait que dans certains cas, ils doivent être gagnants ! La réforme pourrait donc aboutir à un changement de philosophie du marché, avec un raccourcissement des durées de détention.

    Une annonce-surprise

    Rien n’avait filtré de cette réforme avant son annonce le 24 août à 18h. En effet, cette mesure était bien dans les cartons du gouvernement, mais pour le Projet de Loi de Finances 2012. Cette perspective aurait probablement poussé nombre d’investisseurs à vendre avant que la réforme ne soit mise en place, provoquant un effondrement des prix du marché.

    En prenant les propriétaires au dépourvu, le gouvernement espère limiter la casse au sein du marché immobilier. Mais un tel alourdissement fiscal ne va-t-il pas détourner les investisseurs d’un secteur locatif ? Dans ce cas, le secteur de la construction, déjà affecté par le rabotage du Scellier l’an dernier, pourrait en pâtir encore…

  • PTZ Plus : vers une réforme ?

    À l’heure où les déficits publics sont au cœur du débat politique en France, le gouvernement semble s’intéresser de près aux aides publiques au logement et annonce vouloir économiser rapidement 10 milliards d’euros. Plusieurs sources journalistiques laissent entendre que les seuls mesures faisant l’unanimité au sein du gouvernement sont un rabotage du PTZ Plus et du dispositif Scellier.

    Crise boursière, incertitude sur la crédibilité de la dette française : le climat financier ne pourrait être plus défavorable aux efforts français de réduction des déficits. Malgré tout, le gouvernement s’est donné une semaine pour trouver 10 milliards d’euros afin de tenir ses engagements européens en termes de déficits et de rassurer les marchés boursiers et les agences de notation.

    Carole Sirou, dirigeante de l’agence de notation Standard and Poor’s pour l’Europe francophone, s’est voulue rassurante le 18 août sur RTL : « Nous sommes confiants sur la note ‘AAA’ stable de la France ». Toutefois, les rumeurs d’une dégradation se multiplient sur les marchés boursiers à la suite de celle des États-Unis le 5 août. Des mesures d’économies publiques importantes et concrètes dans les prochains jours seraient donc les bienvenues et particulièrement dans les niches fiscales.

    D’après Le Canard Enchainé du 17 Août « Si Sarko et Baroin s’accordent sur les niches « logement », comme le dispositif Scellier ou les prêts à taux zéro élargis, ils divergent sur presque tout le reste ».

    Rétropédalage sur le PTZ Plus

    Depuis quelques semaines déjà le ministère du Logement semblait ouvert à une révision du PTZ Plus, sans pour autant donner de détails sur les mesures envisagées. Ce dispositif, qui est en passe de remplir ses objectifs en termes de volume, est pourtant l’objet de critiques : pas assez écologique et surtout pas assez social. Ce dernier point rejoint les préoccupations budgétaires du gouvernement qui envisage, selon Le Figaro, d’assortir l’octroi et le calcul du PTZ Plus de conditions de ressources (comme pour l’ancienne mouture du prêt à taux zéro). De quoi faire de substantielles économies tout en privilégiant les ménages les plus modestes.

    Une telle perspective incitera probablement les ménages un peu plus aisés qui souhaitent faire une première acquisition à se décider rapidement pour bénéficier encore de ce prêt immobilier aidé.

    Le « Scellier » se réduit comme peau de chagrin

    Le dispositif Scellier avait déjà subi de plein fouet le coup de rabot sur les niches fiscales au début de l’année 2011. Il semble toutefois devoir encore être sacrifié sur l’autel de l’austérité. Le taux maximal de réduction d’impôt passerait de 18 à 15% en 2012, réduisant d’autant l’intérêt du produit-star de la défiscalisation.

    L’opposition quant à elle entend bien prendre part au débat. Au micro d’Europe 1, Martine Aubry s’est dite prête à exposer les propositions socialistes au président de la République, à commencer par la réduction des niches fiscales. Si même majorité et opposition se rejoignent à ce sujet, l’avenir du dispositif Scellier est décidément bien sombre.

    Le gouvernement présentera ses arbitrages le 24 août. Les investisseurs potentiels sauront alors à quoi s’en tenir, qu’ils souhaitent acquérir leur première résidence principale à l’aide du PTZ Plus ou profiter de la réduction d’impôts Scellier pour faire un investissement locatif.

  • Les taux de crédit immobilier sont-ils en passe de baisser ?

    La note de la dette des États-Unis a été dégradée, les marchés boursiers se sont affolés… Le climat financier mondial a provoqué une chute spectaculaire des taux OAT 10 ans : -0.30% en 2 semaines et -0.90% en 4 mois. Est-ce le signe d’une prochaine baisse des taux d’emprunt immobilier ?

    Les taux se détendent…

    Fin 2010, les taux de crédit immobilier avaient crevé le plancher pour une raison financière bien simple : le taux de rendement des obligations d’état françaises (OAT 10 ans) était alors à son plus bas niveau d’après-guerre. Ces placements très sûrs, puisque garantis par l’État, présentaient en effet une forte attractivité du fait des incertitudes sur les marchés boursiers.

    Par la suite, le taux de l’OAT 10 ans est reparti à la hausse fin 2010, entraînant avec lui les taux immobiliers. Mais à la mi-avril l’OAT 10 ans s’est stabilisée puis a entamé une baisse très régulière, qui s’est fortement accélérée au cours des 2 dernières semaines : de 3,80% le 11 avril, l’indice est passé à 3,22% le 29 juillet, pour atteindre 2,92% au 15 août.

    Les raisons d’une baisse aussi spectaculaire sont encore une fois à chercher dans le climat financier actuel. L’effondrement des places boursières mondiales (-16% en 3 semaines pour le CAC 40) et les incertitudes sur la dette américaine (dégradation de sa note de AAA à AA+ par Standard & Poor’s le 5 août) ont accentué l’aspect « valeur refuge » des obligations d’état allemandes et françaises.

    Or ces taux de rendement servent de base aux banques pour calculer les taux fixes qu’elles proposent. Des rendements d’OAT bas signifient donc des taux de prêt immobilier également bas.

    La baisse des OAT 10 ans est suffisamment nette depuis suffisamment longtemps pour que les banques la répercutent dans les semaines qui viennent. On devrait donc retrouver des conditions de crédit très favorables dès la rentrée.

    … et les prix de l’immobilier se tendent

    Cette tendance à moyen terme, combinée à d’autres facteurs, laisse supposer un très probable maintien de la hausse des prix immobiliers. Tout d’abord, la pénurie de logements neufs devrait s’accentuer en 2011, tirant les prix vers le haut. Les promoteurs prévoient moins de 100 000 ventes en 2011 (contre 115 000 en 2010). Ensuite, le PTZ Plus a contribué à diminuer le coût du crédit, ce qui s’est traduit par la remontée des prix immobilier, surtout dans le neuf.

    Combinés à une probable baisse des taux, ces deux phénomènes devraient empêcher toute baisse des prix de l’immobilier à moyen terme et confirmer le statut de valeur refuge de la pierre.

  • Immobilier : le Grand Soir n’est pas pour demain

    Les prix de l’immobilier à Paris font les gros titres depuis plusieurs mois, battant record sur record. Il n’en faut pas plus pour que les tenants de la « bulle spéculative » se déchaînent, annonçant un dégonflement aussi imminent que spectaculaire.

    Le constat est exact : les prix de l’immobilier en France ont augmenté de 140% depuis la fin des années 90. Beaucoup plus que les revenus des ménages, donc. D’autre part, les taux de prêt immobilier ont augmenté au début de l’année. Une analyse par trop sommaire conduirait un observateur à pronostiquer une remise à niveau brutale et inéluctable du marché, afin de l’assainir. Mais ce serait négliger les raisons structurelles de la hausse de l’immobilier, qui conduisent à une toute autre conclusion.

    Tout d’abord, Paris n’est pas la France. La capitale constitue un micromarché, où les investisseurs étrangers et les français à fort pouvoir d’achat définissent les prix dans les arrondissements les plus huppés. Le reste du territoire connaît des hausses de prix beaucoup plus modestes. Les prix dans certaines régions ont même légèrement baissé au plus fort de la crise. Mais l’effondrement annoncé n’a pas eu lieu et le marché est partout reparti à la hausse.

    Cette hausse régulière a deux explications profondes, en dehors de toute considération spéculative.

    L’effet PTZ Plus

    En premier lieu, la politique d’aide à l’accession à la propriété de l’Etat augmente la pouvoir d’achat immobilier des français, conduisant mécaniquement à une hausse des prix. La suppression de l’ancienne mouture du Prêt à Taux Zéro à la fin de l’année 2010 a été très largement compensée par la mise en place du PTZ Plus. Ce dispositif est d’ailleurs en passe de réaliser ses objectifs : 200 000 ont d’ores et déjà été signés sur les 380 000 espérés pour 2011.

    Un tel constat peut conduire à s’interroger quant à la pertinence du système : si le PTZ Plus conduit à une hausse des prix, n’est-il pas contre-productif ? Il faut modérer ce propos : d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ce dispositif a bel et bien augmenté le pouvoir d’achat des bénéficiaires. D’autre part, il est un outil efficace de façonnage du marché : il permet d’encourager la construction de logements neufs et d’orienter les acquéreurs vers des biens écologiquement plus performants.

    La faiblesse de l’offre dope le marché

    En second lieu, et c’est probablement la raison la plus profonde, la pénurie de logement en France conduit inévitablement à une hausse des prix. Le cabinet Xerfi dresse à ce sujet un bilan édifiant : la satisfaction de la demande exigerait la construction de plus d’un million de logements. Or seuls 397 000 devraient être mis en chantier en 2011. Dans un marché où la demande excède à ce point l’offre, la hausse des prix est naturelle.

    L’augmentation des taux de prêt immobilier est souvent perçue comme annonciatrice d’un fort ralentissement du marché. Elle ne suffira toutefois pas à faire chuter la demande immobilière. Tout d’abord parce qu’après une courte période de franche hausse, les taux de crédit immobilier se sont stabiliser, ne conduisant pas à une baisse très importante du pouvoir d’achat immobilier. Dans sa dernière étude, l’Observatoire Crédit Logement/CSA a d’ailleurs montré que la hausse des taux avait été compensée par un changement de comportement des acquéreurs. Pour palier la hausse des taux, ils ont davantage recours à l’apport personnel et allongent les durées de prêt immobilier.

    N’en déplaise aux oiseaux de mauvais augure, l’orientation du marché immobilier ne risque donc pas de le conduire à l’effondrement. D’après le cabinet Xerfi, la hausse des prix devrait être continue et modérée, aux disparités régionales près. Pas de quoi entamer la confiance des français dans l’investissement immobilier, donc.

  • Bientôt une fusion du PTZ Plus et de l’éco-PTZ ?

    Alors que le Gouvernement peut se targuer d’un véritable succès avec le prêt à taux zéro plus (PTZ Plus), Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l’Écologie, a décidé d’ouvrir une table ronde sur l’efficacité énergétique. L’objectif est de lancer une vaste réflexion sur les différents dispositifs d’aides à la construction écologique tels que l’éco-prêt à taux zéro et le crédit d’impôt développement durable.

    Le 1er avril 2009, le ministère de l’Écologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement a mis en route un nouveau dispositif d’aide à la construction, l’éco-prêt à taux zéro. L’objectif de ce prêt aidé était d’encourager les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements.

    Après deux ans de mise en application, les espoirs placés dans ce prêt travaux n’ont pas été réalisés, comme le reconnaît Nathalie Kosciusko-Morizet : « On voulait 400 000 éco-prêts par an, on en est à 150 000, ça marque un peu le pas. Le produit ne remplit pas toutes les ambitions que nous lui avions fixées ». Plusieurs pistes de réflexion ont donc été proposées au ministre pour relancer la politique écologique du gouvernement (éco-PTZ et CIDD), afin d’atteindre des résultats plus conséquents.

    En premier lieu, le Président du Plan Bâtiment Grenelle, Philippe Pelletier, a proposé un regroupement de l’éco-PTZ et du crédit d’impôt développement durable pour « lier le niveau d’aide publique à la performance énergétique des travaux réalisés ».

    Seconde piste, Nathalie Kosciusko-Morizet envisage la fusion de l’éco-PTZ avec le PTZ Plus. Celui-ci encourage déjà, avec un succès certain, la construction de logements neufs à haute performance énergétique (label BBC, Bâtiment Basse Consommation). En revanche, son montant n’est pas plus élevé pour l’acquéreur d’un logement ancien (plus de 2/3 des transactions) qui a l’intention d’y faire des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique. Or l’éco-PTZ offre de son côté la possibilité de financer ces travaux écologiques, d’où l’idée de fusionner les deux dispositifs.

    La mise en place de cette fusion pourrait se faire via un mécanisme particulier par lequel le montant du prêt alloué serait calculé en fonction du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) obtenu après les travaux d’amélioration.

    Ainsi, la volonté de réhabiliter un logement permettra à l’acquéreur de bénéficier d’un montant plus élevé pour effectuer les travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique de son logement (remplacement d’une ancienne chaudière par un modèle plus performant, isolation des murs et combles, installation d’un chauffe-eau solaire, installation de fenêtres plus isolantes…).

    Cette réforme ne devrait toutefois pas voir le jour avant 2012 : le gouvernement n’a visiblement pas l’intention de bouleverser un dispositif aussi emblématique que le PTZ Plus avant les prochaines échéances électorales.

  • Marché locatif : les charmes (trop) discrets de la GRL

    La grande majorité des français voit dans l’accession à la propriété un passage obligé. Cette aspiration est tellement ancrée dans les mœurs qu’elle fût une promesse-choc de la campagne présidentielle de 2007. Pourtant, le marché immobilier actuel ne permet pas à tous les ménages d’acheter un bien adapté à leurs besoins. Ces ménages, le plus souvent modestes, doivent alors affronter les difficultés du marché de la location.

    Après avoir été historiquement bas au cours du second semestre 2010, les taux de prêt immobilier sont nettement repartis à la hausse depuis le début de l’année. En outre, les prix de l’immobilier n’ont jamais vraiment cessé de monter, même au plus fort de la crise. Le résultat ? Une frange de la population, la plus jeune, la plus modeste, n’est plus en mesure d’accéder à la propriété et se retrouve sur le marché de la location : en 2011, près de la moitié des locataires entrants ont moins de 30 ans, d’après Century 21.

    Leur situation actuelle ne semble pourtant pas si mauvaise : les loyers ont tendance à stagner partout en France. D’après les chiffres du réseau Century 21, leur hausse (+1,71%) a même été inférieure à l’inflation (2%) au cours des 12 derniers mois.

    Toutefois, même dans ces conditions, louer n’est pas toujours facile, surtout lorsque l’on gagne moins de 2000€ par mois. L’augmentation du nombre de candidats à la location pousse les propriétaires à être plus exigeants en termes de garanties : il est devenu naturel de demander des revenus 3 fois supérieurs au loyer, pour minimiser les risques de pertes locatives.

    Cette prudence de la part des propriétaires bailleurs est bien compréhensible. Eux-mêmes comptent souvent sur cette source de revenus, comme complément à un salaire ou une retraite, ou pour rembourser leur crédit immobilier. Une récente étude de Century 21 a d’ailleurs montré l’émergence d’un nouveau profil d’investisseur, moins aisé et donc plus fragile financièrement : en 2011, 16,40% des bailleurs sont des employés ou ouvriers, contre 14,70% en 2010. Comme leurs revenus locatifs ne progressent plus depuis l’année dernière, les bailleurs veulent au moins être certains de les toucher régulièrement.

    Le gouvernement a tenté de prévenir cette situation en mettant en place l’assurance GRL. Pour un tarif modeste (2,50% du loyer charges comprises), les revenus locatifs sont garantis en cas de défaillance du locataire. Les propriétaires peuvent alors louer leurs biens en confiance à des ménages dont le profil financier n’est pas optimal.

    Ce dispositif ne rencontre hélas pas le succès escompté (60 000 contrats signés en 2010, contre 400 000 attendus). En cause, une communication gouvernementale calamiteuse et la mauvaise volonté affichée des assureurs (seuls 3 d’entre eux se sont tant soit peu impliqués dans le dispositif).

    L’accès au logement semble devoir être un enjeu central des prochaines échéances électorales. Il serait donc judicieux pour le gouvernement de remettre en selle l’assurance GRL, pour pouvoir inscrire cette mesure positive dans son bilan social.

  • L’assurance-vie épargnée !

    Que tous les détenteurs d’un contrat d’assurance-vie se rassurent : il n’est plus question de renforcer l’imposition du produit d’épargne préféré des Français pour pallier la suppression de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

    Alors que le débat sur la suppression de l’ISF bat son plein, le gouvernement envisageait d’accroître la taxation des contrats d’assurance-vie pour trouver le milliard d’euros nécessaire au financement de la réforme.

    Le débat sur le projet de loi de Finances qui réformerait l’ISF devrait se poursuivre jusqu’à la mi-juillet. Pourtant dès le 1er Juin, le rapporteur général du Budget Gilles Carrez a annoncé au grand soulagement de nombre de Français que la réforme épargnera l’assurance-vie : « Le groupe de travail que nous avons constitué envisageait, au début de sa réflexion, de faire peser sur l’assurance-vie l’essentiel du financement de la réforme de l’ISF, mais le texte que nous examinons aujourd’hui ne lui demande plus aucun effort ». Finalement, il y a de fortes chances pour que ce soient les droits de mutation et les contrôles fiscaux qui aient à supporter les coûts de la réforme.

    D’autre part, la proposition de Jérôme Cahuzac (président de la commission des Finances) d’allonger de 8 à 10 ans la durée de détention nécessaire à l’obtention d’un taux d’imposition préférentiel a été rejetée. Ce projet avait pour but de favoriser les financements à long terme.

    L’assurance-vie restera donc inchangée à une petite exception près…

    En fait, seuls les très gros contrats d’assurance-vie devraient être touchés par la réforme. Le gouvernement envisage en effet d’augmenter la fiscalité lors des successions dépassant les 903 000 €. Dans ce cas, le taux d’imposition devrait passer de 20 à 25%, ce qui permettrait à l’État d’obtenir 40 millions d’euros.

    Enfin, une nouvelle ligne de réflexion sur la fiscalité de l’assurance-vie pourrait bientôt être au cœur des débats. En effet, Gilles Carrez estime que l’assurance-vie est toujours « un concentré d’avantages fiscaux ». Il rappelle notamment qu’« un contrat d’assurance-vie ouvert par un résident fiscal étranger à sa date d’ouverture n’est soumis à aucune fiscalité lors de son dénouement ». Affaire à suivre…

    En définitive et à ces légères exceptions près, la souscription d’une assurance-vie reste un placement très judicieux, que ce soit en terme de sécurité, de fiscalité, de rendement ou de succession.

    8 juin 2011
    © 2011 Source Assurvie.com

  • L’Eco-PTZ : à recycler

    La ministre de l’Écologie Nathalie Kosciusko-Morizet a lancé le 31 mai une table ronde nationale sur l’efficacité énergétique. Les discussions, qui portent notamment sur l’amélioration des dispositifs prévus par le Grenelle de l’Environnement, ont souligné le succès trop timide de l’Eco prêt à taux zéro (Eco-PTZ). Une réforme est donc envisagée.

    L’éco-prêt à taux zéro, présenté comme l’une des mesures phares du Grenelle de l’Environnement, a été lancé en 2008. Ce prêt écologique avait pour objectif de réduire les émissions de CO2 du secteur du logement. Accessible sans condition de ressources, l’Eco-PTZ a prioritairement intéressé les propriétaires de maisons individuelles et les ménages aisés. En revanche, les ménages aux revenus plus modestes sont peu nombreux à en avoir profité, alors qu’ils étaient principalement visés.

    Ainsi aux dires de la ministre, ce prêt à taux zéro n’a pas eu les résultats escomptés : « On voulait 400.000 éco-prêts par an, on en est à 150.000, ça marque un peu le pas. Le produit ne remplit pas toutes les ambitions que nous lui avions fixées et donc on doit pouvoir en rediscuter ».

    M. Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Grenelle, a ainsi proposé au secrétaire d’État au Logement, Benoist Apparu, de combiner le crédit d’impôt développement durable (CIDD) et l’éco-PTZ afin d’améliorer l’efficacité des aides à la performance énergétique des logements privés. Il propose également d’instaurer une progressivité de la subvention en fonction de la performance des travaux à réaliser et demande que les syndicats de copropriétaires puissent eux aussi en bénéficier. La concertation qui devrait trouver une issue d’ici mi-décembre 2011 s’interrogera également sur des sujets tels que :

    • le renforcement des dispositifs d’aide aux travaux dans l’habitat déjà existants,
    • l’accélération de la rénovation des bâtiments tertiaires,
    • l’information aux occupants de leur niveau de consommation énergétique.

    Enfin, de nouvelles mesures pour former les professionnels et accompagner les entreprises du bâtiment dans une démarche de qualité devraient être envisagées. C’est dans ce sens que M. Pelletier recommande qu’à l’horizon 2015, « la réalisation des travaux éligibles à l’éco-PTZ et au CIDD devraient être réservée aux seuls professionnels qualifiés ».

    Jeudi 9 juin 2011
    © 2011 Source prêt-travaux.com