Auteur/autrice : Redaction.CyberPret

L’ancienne mouture du prêt à taux zéro était difficilement accessible aux jeunes fiscalisés avec leurs parents, et ne l’était pas du tout aux travailleurs expatriés, puisqu’ils ne pouvaient pas présenter d’avis d’imposition. En créant le PTZ Plus, le gouvernement a pensé à ces catégories pour lesquelles des solutions de substitution sont prévues.

Alors que le prêt à taux zéro (PTZ) a toujours eu pour objectif de faciliter l’accession à la propriété, les jeunes qui déclaraient leurs revenus avec leurs parents avaient beaucoup de difficultés à obtenir un PTZ, faute de pouvoir justifier de leurs ressources durant l’année N-2. Une situation paradoxale que le PTZ Plus permet de surmonter : il suffira aux jeunes acquéreurs de présenter l’avis d’imposition du foyer fiscal auquel ils étaient rattachés, accompagné d’une déclaration sur l’honneur précisant le montant de leurs ressources individualisées.

Attention toutefois : pour calculer le PTZ Plus, il faut tenir compte du revenu fiscal de référence (salaire imposable – abattements ou autres déductions). La meilleure façon d’être certain d’indiquer le montant correct reste d’interroger votre centre des impôts.

Autre bonne nouvelle, les français expatriés qui décident de rentrer en France et d’acquérir leur résidence principale pourront bénéficier du PTZ Plus. En effet, les banques accepteront de prendre en compte un avis d’imposition délivré par une administration fiscale étrangère pour déterminer les revenus de l’année N-2. Dans certains cas, les banques pourront même accepter une attestation d’une autre administration compétente, voire du ou des employeurs de l’acquéreur.

Cet élargissement des critères d’attribution du PTZ Plus va dans le sens de la réforme, et facilitera le prêt immobilier pour des catégories jusque-là un peu oubliées.

Mercredi 26 Janvier 2011
© 2011 Source le-ptz-plus.fr

La HALDE (Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l’Égalité), dans sa délibération du 13 décembre 2010, préconise la généralisation de l’assurance GRL afin de réduire les inégalités liées à l’accès au logement et de sécuriser les bailleurs.

La HALDE pointe du doigt la difficulté de se loger pour certains ménages apparaissant comme risqués pour les bailleurs : étrangers qui peuvent rarement mobiliser une personne physique pour une caution, familles monoparentales (une seule source de revenus), jeunes à l’emploi précaire, handicapés, personnes âgées aux faibles retraites.

Pour pallier ces difficultés assimilées à des discriminations, la HALDE propose de généraliser l’assurance GRL, afin de « garantir à tout bailleur privé qui y souscrit une sécurité totale de la perception de ses loyers pendant toute la durée du bail. » La HALDE appelle en outre à « une large information des bénéficiaires éventuels comme des bailleurs ». En effet, malgré les campagnes d’information diffusées au moment du lancement de la GRL, ce dispositif reste largement méconnu du public, pour qui une caution reste un passage obligé pour accéder à la location.

Ces propositions ne semblent toutefois pas devoir être appliquées à court terme, tant il paraît compliqué d’obliger les bailleurs à prendre une assurance. D’autre part, la généralisation de l’assurance provoquerait une augmentation des loyers car certains bailleurs pourraient mettre l’assurance GRL à la charge de leurs locataires.

Mardi 11 Janvier 2011
© Source assurance-grl.info

Alors que le décret d’application est passé et que de nombreuses agences immobilières avaient certifié qu’elles ne publieraient plus que des annonces possédant le fameux Diagnostic de Performance Energétique, aujourd’hui, sur les sites internet, les étiquettes restent très discrètes voire invisibles, ce qui ne facilite pas la tâche des primo-accédants susceptibles de souscrire un PTZ Plus.

La loi Grenelle II, votée en juillet 2010, impose l’affichage du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sur la totalité des annonces immobilières depuis le 1er Janvier 2011. Ainsi, dès le lendemain du réveillon, vous auriez dû découvrir dans les vitrines des agences immobilières, dans votre journal ou sur internet, des notes allant de A à G jugeant la consommation énergétique du logement à vendre ou à louer. Ceci est, en fait, bien rare dans la pratique.

C’est d’autant plus embarrassant que le « Prêt à Taux Zéro Renforcé » ou « PTZ Plus », entré en vigueur le 1er janvier 2011, s’appuie sur les performances énergétiques du logement. En l’absence de nombreuses étiquettes énergie, les primo-accédants éprouvent donc des difficultés en ce qui concerne le choix de leur futur bien.

La FNAIM, pourtant en accord avec le projet, avait fait remarquer que le délai était court et qu’il serait difficile aux professionnels de l’immobilier d’obtenir de leurs clients la fourniture du DPE. En effet, aujourd’hui, à l’exception de Century21, bien rares sont les sites internet spécialisés (seloger.com, entreparticuliers.com, pap.fr, explorimmo.com, etc.) fournissant un DPE aux logements qu’elles proposent. Eu égard aux sanctions qu’elles encourent ainsi qu’au PTZ Plus qui dépend entièrement du DPE, on peut supposer que les agences immobilières et les particuliers régulariseront leurs situations au plus vite.

Mardi 11 Janvier 2011
© 2011 Source Cyberpret.com

Depuis le mois d’octobre 2010, le taux des obligations d’État françaises (OAT 10 ans) est reparti à la hausse après une phase de taux historiquement bas. Ce taux servant de référence pour fixer les taux fixes de prêt immobilier, ceux-ci remontent fortement (parfois jusqu’à 0.50%) depuis début décembre.

Les médias ont beaucoup communiqué sur les taux de prêt immobilier historiquement bas pratiqués par les banques depuis le mois d’août 2010, et sur les raisons de cette tendance. La principale de ces raisons était le taux de rendement particulièrement bas des OAT 10 ans, du fait de la frilosité des investisseurs qui préfèrent ces placements sans risques aux actions moins sûres.

Or, après une courte période de taux de rendement très bas (jusqu’à 2,49% en août 2010), l’OAT 10 ans est remontée doucement mais régulièrement pour s’établir aux environs de 3,35% en janvier 2011.

Les organismes de crédit immobilier n’avaient toutefois pas répercuté cette hausse sur les taux fixes durant la fin d’année 2010. En effet, leur politique commerciale les poussait à proposer des taux très attractifs afin de remplir leurs objectifs commerciaux. L’année 2010 étant terminée, les banques corrigent ce déséquilibre afin de prendre en compte le nouveau coût de l’argent.

Cette hausse devrait se poursuivre au cours des semaines qui viennent : le taux de rendement de l’OAT 10 a augmenté de 2,49% à 3,32% entre le 31 août et le 31 décembre 2010, alors que les taux fixes (notamment sur les longues durées) n’ont augmenté que de 0,15 à 0,50% depuis début décembre.

Les taux restent toutefois avantageux en ce moment, il peut être encore intéressant de faire un rachat de prêt immobilier ou d’investir pour sa résidence principale grâce au nouveau PTZ Plus.

Lundi 10 Janvier 2011
© 2011 Source Cyberpret.com

Les banques ont reçu les barèmes du PTZ+, qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2011.
Elles peuvent donc commencer à proposer ce prêt à leurs clients, et donner leurs premières impressions au sujet de cette mesure gouvernementale très médiatisée.

Depuis le 14 septembre dernier et la présentation du nouveau plan gouvernemental d’aide à l’accession à la propriété, les professionnels du secteur attendaient la publication des modalités exactes du PTZ+. En effet, l’annonce de ce dispositif n’avait pas été accompagnée de chiffres précis, d’autant que le Projet de Loi de Finances 2011 a été longuement débattu avant d’être finalement adopté. Jusqu’à aujourd’hui, il était impossible d’obtenir une simulation exacte de ses futurs remboursements.
Cyberpret dispose du seul simulateur de prêt à taux zéro plus qui soit à jour.

Les agences bancaires ont obtenu les barèmes de ce nouveau prêt il y a une dizaine de jours seulement et malgré cela les banques sont prêtes à proposer le PTZ+ à leur futurs clients. Jean-Christophe Breuil (directeur d’agence Crédit Foncier à Lyon) explique que « quelques dossiers sont déjà sur les rails et les premières offres de prêt devraient être émises le 10 janvier ». En effet, d’après lui, ce dispositif est « plus compliqué que l’ancien prêt à taux zéro. ».
« Des critères importants ont été ajoutés pour le calcul du PTZ+ : 4 zones géographiques au lieu de 3, 10 tranches de revenus au lieu de 5, la prise en compte de la qualité environnementale des logements anciens, le fait que le logement acquis soit un ancien logement HLM… »

Il est plus réservé concernant l’efficacité du système. Parmi ses clients récents, « la plupart ont préféré l’actuel PTZ associé au crédit d’impôt TEPA » lorsqu’ils y avaient accès, plutôt que d’attendre le PTZ+. Cela s’explique probablement en partie par le fait que les logements anciens à haute performance énergétique (étiquette énergie de A à D) sont « très peu nombreux sur le marché à la revente » : la majorité des logements proposés sur le marché bénéficient donc au mieux d’un PTZ+ de 10%.
Par contre, le bilan est très positif pour les emprunteurs dont les revenus trop hauts les empêchaient de prétendre au PTZ 2010. L’absence de condition de ressources pour l’accès au PTZ+ pourrait donc doper le nombre de demandes.
Reste à attendre quelques mois un premier bilan de ce plan d’aide à l’accession pour vérifier s’il est efficace, ou s’il ne provoquera qu’une envolée des prix au profit des vendeurs.

Jeudi 30 Décembre 2010
© 2010 Source Cyberpret.com

Une assurance loyers impayés qui couvre tous types de revenus jusqu’à 50% de taux d’effort, garantit plusieurs années d’impayés et tout cela à un coup modique : trop beau pour être vrai ?
Peu d’assureurs y croient et sa mise en place en début d’année est passée inaperçue auprès du grand public. Quelques explications à l’échec de ce dispositif pourtant prometteur…

Le secrétaire d’État au Logement Benoist Apparu a fait un point le 7 décembre devant le congrès de la FNAIM : la GRL « ne marche pas ». Seuls 60 000 contrats GRL ont été souscrits depuis le début de l’année 2010 alors que l’État et Action-Logement en espéraient 400 000.
Pourquoi un tel désaveu ? Deux explications peuvent être invoquées.

Des assureurs peu convaincus

Seuls trois assureurs proposent l’assurance GRL, les autres ayant été découragés par ses critères d’éligibilité très larges : le taux d’effort peut atteindre 50% et des ménages en situation financière précaire peuvent aussi y prétendre. Le risque d’impayé est donc élevé et le faible coût des primes de cette assurance ne le finance pas suffisamment. La plupart des assureurs attendent que les critères d’éligibilité soient revus par le ministère du logement car la situation actuelle n’est pas tenable sur du long terme.
Les assureurs sont d’autant moins incités à commercialiser la GRL qu’ils disposent déjà d’autres contrats d’assurances loyers impayés plus rémunérateurs pour eux.
Leur manque d’enthousiasme explique donc partiellement le faible développement du dispositif.

Un dispositif méconnu

Le second et principal facteur de cet échec est la méconnaissance de l’assurance GRL parmi le grand public.
Une campagne de publicité a pourtant accompagné le lancement du dispositif : pages dans la presse écrite (dont un exemple illustre cet article), spots radio, campagne internet. Mais ces initiatives n’ont pas marqué le public, qui ignore bien souvent cette alternative à la caution, d’autant plus que les assureurs n’ont pas assez fait pour promouvoir ce contrat.

« Une décision devra être prise à son sujet avant la fin de l’année » a annoncé Benoist Apparu. L’initiative la plus simple et la plus efficace pour sauver la GRL et assurer sa pérennité serait d’en durcir les conditions d’accès, c’est-à-dire d’abaisser le taux d’effort maximum à un niveau plus raisonnable que les 50% actuels. Les assureurs seraient alors plus motivés pour proposer cette assurance et en assureraient probablement une promotion plus efficace.

Ainsi, les propriétaires souhaitant louer leur logement à des ménages présentant un taux d’effort supérieur à 35% doivent le faire rapidement pour pouvoir souscrire une assurance GRL, car il est fort probable que ce ne sera plus possible dans très peu de temps.

Vendredi 10 Décembre 2010
© Source assurance-grl.info

Les nouveaux taux de prêt immobilier ont été publiés par les banques en ce début de mois de décembre.
Ils ramènent à la réalité les optimistes qui prédisaient une poursuite de la baisse des taux.

Après plusieurs mois de taux historiquement bas, le marché du prêt immobilier repart à la hausse : on constate une hausse moyenne de 0,10% sur l’ensemble des durées, pour s’établir en moyenne à 3,35% sur 15 ans et 3,75% sur 25 ans.

Malgré les propos de certains professionnels relayés par la presse et qui tablaient sur une poursuite de la baisse, cette tendance était prévisible. En effet, les taux planchers observés ces derniers mois étaient consécutifs à la baisse historique de rendement des obligations d’État (OAT 10 ans). Or les banques utilisent cet indice comme référence pour établir leurs taux fixes.

Les taux de crédit immobilier se sont établis à des niveaux très bas (jusqu’à 3,10% sur 15 ans pour d’excellents dossiers) parce qu’au début du mois de septembre le rendement de l’OAT 10 ans a frôlé les 2,50%. Depuis lors, il n’a cessé de remonter, s’établissant au-dessus de 3,20% en ce début de décembre. Les banques devaient donc fatalement finir par répercuter cette hausse sur les taux de crédit qu’elles proposent. Les taux fixes pourraient de nouveau augmenter en janvier si le rendement de l’OAT 10 ans reste au même niveau dans les semaines qui viennent.

Par contre, les taux variables capés restent stables et le resteront tant que la Banque Centrale Européenne poursuivra sa politique de taux bas.

La hausse des taux fixes reste toutefois modérée (environ 0,10%), et les taux sont toujours très intéressants. Il est donc encore temps de profiter de la conjoncture pour renégocier votre prêt immobilier. Pour cela, il vous faut calculer le bénéfice que vous pourriez en tirer puis faire une demande de rachat de prêt immobilier.

Vendredi 3 Décembre 2010
© 2010 Source Cyberpret.com