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Auteur/autrice : Redaction.CyberPret

  • Assurance GRL : plus nécessaire que jamais

    Dans un billet publié par le quotidien économique Les Echos, Henry Buzy-Cazaux, Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (Groupe IGS, Université professionnelle), s’interroge sur la faible diffusion de l’assurance GRL. Ce dispositif répond pourtant parfaitement aux attentes des bailleurs et des locataires, qui aspirent à davantage de sécurité et de sérénité dans leurs relations.

    Fin 2009, le gouvernement lance en grande pompe la Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL), version profondément remaniée du vieux Pass-GRL, qui ne convenait plus aux nouvelles réalités du marché locatif et excluait bon nombre de locataires et de bailleurs.

    L’objectif était ambitieux : 400 000 souscriptions dès la première année. Un an plus tard, la sanction est sévère, et le secrétaire d’état au Logement Benoist Apparu doit l’avouer du bout des lèvres : seuls un peu plus de 60 000 contrats ont été souscrits en 1 an.

    Henry Buzy-Cazaux exprime sa grande déception quant à l’échec de ce dispositif à la mise en place duquel il a pris une part active, mais s’interroge surtout sur ses raisons profondes : « En 2011 la GRL n’a toujours pas sa forme définitive et elle est toujours confidentielle. Une seule équation : 200 000 contrats souscrits par des propriétaires bailleurs … pour 6,5 millions de logements locatifs privés, après trois ans de développement. » (NDLR : M. Buzy-Cazaux cumule l’ancien Pass-GRL et le nouveau dispositif ; ses conclusions restent toutefois exactes).

    « Et tout ça pour quoi ? »

    M. Buzy-Cazaux pointe en tout premier lieu « une notoriété extrêmement faible, tant auprès des propriétaires bailleurs qu’auprès des locataires ». La faute à une communication qui, après les premières annonces, s’est vite essoufflée. L’État et les partenaires sociaux ont été étrangement peu dynamiques pour promouvoir le produit, et les assureurs n’ont pas fait preuve de beaucoup plus d’enthousiasme pour le distribuer.

    Seuls trois d’entre eux ont effectivement signé une convention pour proposer la GRL, et les initiatives de l’État pour remédier à ce faible engouement se sont heurtées à une opposition dont la vivacité contraste singulièrement avec l’apathie de la plupart des assureurs vis-à-vis de la GRL. Comme le souligne Henry Buzy-Cazaux, « quelques parlementaires envisagent de sanctionner fiscalement les assureurs qui refusent obstinément d’entrer dans le système … En attendant, l’amendement sénatorial écrit dans cette intention n’a pas été voté lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2011 : le lobbying des compagnies a été efficace ».

    M. Buzy-Cazaux en est donc réduit à espérer que les prochaines échéances électorales changent la donne : « Le Président Sarkozy se rappellera-t-il qu’il avait promis au pays cette garantie pour un accès facilité au logement locatif ? Le Parti Socialiste se rappellera-t-il que Lionel Jospin et Marie-Noëlle Lienemann avaient, avant tous, imaginé cette « couverture logement universelle » ? […] Je le souhaite vivement, certain que les belles idées ont la vie dure. »

    « La période économique révèle qu’on ne peut pas se passer d’une telle garantie »

    Pourtant, une assurance loyers impayés ouverte au plus grand nombre, bon marché et s’appuyant sur la caution de l’État est particulièrement appropriée au marché locatif actuel. Selon M. Buzy-Cazaux, « depuis la fin de 2008, les impayés dans le parc locatif privé ont doublé, et ils ont quadruplé dans le parc HLM. » Ce chiffre est à mettre en regard du taux d’équipement des bailleurs en terme d’assurance loyers impayés : « environ 10 % du parc seulement est couvert par une assurance », toutes assurances loyers impayés comprises.

    La faiblesse de ce taux pénalise tout le monde : les bailleurs courent le risque de voir leurs revenus locatifs se tarirent, compromettant parfois l’équilibre de leur budget ; et les locataires les plus modestes ne trouvent pas de logements convenables sans cautions solidaires, les bailleurs étant réticents à leur faire confiance.

    Il est regrettable que le dispositif GRL ne connaisse pas une plus grande notoriété, ce n’est pourtant pas l’habitude du gouvernement de manquer de communiquer sur ses actions. Encore faudrait-il pour cela une volonté claire de sa part.

    Mardi 31 Mai 2011
    © Source assurance-grl.info

  • Courtier en prêt immobilier: quelles perspectives?

    Selon une étude d’Arcturus Group, cabinet d’étude de marché, les emprunteurs français sont de plus en plus confiants à l’idée de passer par un courtier en prêt immobilier. Pour accentuer encore cette tendance, comme dans tant d’autres pays européens, une meilleure réglementation du métier de courtier renforcerait le climat de confiance entre les professionnels du crédit immobilier et les futurs acquéreurs.

    Les courtiers français inspirent de plus en plus confiance

    Plus d’un crédit immobilier sur cinq est mis en place en France chaque année grâce à l’intermédiaire d’un courtier en prêt immobilier.
    Cette activité en progression constante depuis 10 ans a bénéficié du développement de l’internet et d’une concurrence féroce entre les établissements bancaires pour capter de nouveaux clients via le prêt immobilier.
    Les particuliers sont de mieux en mieux informés sur ce que les nouvelles technologies peuvent leur apporter, notamment les comparateurs de crédit immobilier qui fournissent des informations complètes et des outils de simulation pour préparer leurs projets. Les emprunteurs font donc de plus en plus naturellement appel à un courtier en crédit qui peut les conseiller en toute objectivité et comparer un grand nombre d’offres bancaires.

    Afin d’accompagner le développement de cette activité, une nouvelle réglementation de la profession est en cours de négociation. Elle aurait un effet bénéfique sur le taux de pénétration des courtiers sur le marché du prêt immobilier, comme cela s’est déjà produit dans les autres pays d’Europe et d’Amérique du Nord où les consommateurs consultent bien davantage les courtiers en crédit immobilier.

    C’est pourquoi des associations telles que l’AFIB (Association Française des Intermédiaires Bancaires) ou l’APIC (Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit) militent pour un meilleur encadrement de la profession. Le courtage français peut donc espérer d’importantes marges de progression.

    La réglementation du métier de courtier instaure un climat de confiance au sein des pays européens

    Depuis 8 ans, les sociétés de courtage britanniques sont soumises à une réglementation rigoureuse qui repose sur deux éléments essentiels : les conditions d’accès à la profession et la protection du consommateur. En effet, pour devenir courtier immobilier en Grande Bretagne, il faut obtenir une immatriculation certifiant les compétences et connaissances nécessaires. Les professionnels doivent être en mesure de renseigner le consommateur sur tous les aspects des prêts immobiliers.
    La réglementation britannique concernant le courtage, qui est probablement la plus stricte d’Europe, a pourtant instauré un climat de confiance entre les emprunteurs et les courtiers. Alors qu’en 2000 les courtiers produisaient déjà 35% des prêts immobiliers, aujourd’hui ils en sont à plus de 60%.

    En Espagne, en Italie et aux Pays-Bas, où les marchés sont également sévèrement réglementés, le taux de pénétration des courtiers de leur marché local s’élève à plus de 50%.

    Les pays moins réglementés ont des parts de marché plus faibles

    Comme en France, le courtage en Allemagne et en Belgique n’est pratiquement pas réglementé. Les emprunteurs, qui semblent se méfier de ce système, sont moins nombreux à solliciter les services d’un courtier en prêt immobilier. Ainsi les parts de marché de ces deux pays varient entre 20 et 26%.
    Le gouvernement allemand semble toutefois vouloir inverser cette tendance puisqu’il a annoncé qu’il mettrait en place de nouvelles réglementations visant à assurer une protection accrue du consommateur.

    Vendredi 27 Mai 2011
    © 2011 Source Cyberpret.com

  • Changer de banque pour obtenir un prêt immobilier avantageux…

    Bien que les taux de prêts immobiliers aient récemment augmentés, les emprunteurs peuvent encore bénéficier de conditions intéressantes en faisant jouer la concurrence.
    En effet, les banques récompensent rarement la fidélité de leurs clients…

    Changer de banque afin d’obtenir les meilleures conditions de prêt immobilier

    Ce qu’il faut avant tout savoir c’est que les français changent rarement de banque sauf lors de la souscription d’un crédit immobilier. La concurrence entre les banques à ce moment est telle que leur le prêt immobilier ne rapporte quasiment rien à l’organisme bancaire. C’est pourquoi, une banque qui vous propose de très bonnes conditions de taux de crédit immobilier vous demandera d’ouvrir un compte chez elle et d’y domicilier votre salaire. Ainsi, si elle se permet de proposer un taux plus attractif que votre banque actuelle, c’est avant tout pour récupérer un client.

    Les clients qui en ont conscience changent plus facilement de banque. Ainsi en 10 ans, le taux d’attrition (perte de client) des organismes bancaires est passé de 4% à 7%. Et même si 70% des français n’ont encore jamais changé de banque, la tendance s’inverse. Les Français sont de moins en moins fidèles à leur banque et ces dernières doivent faire face à une réelle volatilité de leurs clients.

    Ce phénomène s’est accentué depuis l’apparition des courtiers en prêt immobilier en ligne. En effet, un courtier en prêt immobilier connait les produits financiers qui sont proposés sur le marché et puisqu’il est en partenariat avec un large panel de banques, il pourra proposer au client la meilleure « offre d’appel » à condition que ce dernier accepte d’ouvrir un compte dans la nouvelle banque. Cette opération est presque systématiquement la plus avantageuse pour l’emprunteur.

    Nouvelle tendance : Multiplier le nombre de banque par client

    Qui dit « changer de banque », ne dit pas forcément « quitter l’ancienne ». En effet, une étude réalisée par le cabinet Compass Management Consulting révèle que 40% des Français ont un compte dans au moins deux banques et un tiers sont clients dans plus de deux banques. Aujourd’hui, les 5 principaux groupes bancaires réunissent à eux seuls plus de 100 millions de clients sur 65 millions de Français…

    Ainsi, si changer de banque implique simplement d’ouvrir un compte et d’y domicilier son salaire, l’opération est simple et pourra permettre aux emprunteurs d’économiser plusieurs milliers d’Euros sur leurs prêts immobiliers. Reste à s’adresser à un courtier immobilier sachant faire jouer la concurrence afin de trouver la meilleure offre personnalisée à chaque profil.

    23 mai 2011
    © 2011 Source Cyberpret.com

  • Une nouvelle GRL pour les étudiants ?

    Ouvert le 30 avril par Valérie Pécresse, le séminaire du syndicat étudiant PDE (Promotion et Défense des Étudiants) a mis en avant les problèmes actuels de l’accession à la location pour les jeunes. Les associations étudiantes et syndicales proposent donc une extension du parc locatif à travers la mise en place d’une GRL adaptée aux étudiants.

    1. 1. Mise en avant de la situation actuelle de la location des jeunes

    Début avril, la Confédération Étudiante (Cé) rappelait la nécessité de faciliter l’accès à la location pour les étudiants. Elle soulignait que les conditions de vie des étudiants étaient un facteur de réussite et que, dans la majorité des cas, le loyer constituait à lui seul jusqu’à 70% de leur budget mensuel. En outre, la Cé a demandé d’étendre les critères de la GRL aux étudiants afin de leur ouvrir davantage le parc locatif.

    Le 30 avril, le Séminaire de PDE, ouvert par la ministre de l’enseignement supérieur, a fait écho aux propos de la Cé. Cependant, les associations étudiantes ont donné un poids supplémentaire à leur projet en obtenant le soutien des gestionnaires d’« Action Logement », qui se sont engagés à contribuer au développement du logement à destination des jeunes.

    En effet, les représentants des employeurs (Medef, CGPME et UPA) et ceux des salariés (CFDT, CFE-CGC, CFTC, CGT et FO) ont élaboré un projet d’aide au financement des logements étudiants, d’ores et déjà signé par la CFDT.

    1. 2. Une  GRL pour les étudiants ?

    La souscription de la Garantie universelle des Risques Locatifs dépend des revenus du locataire. Celui-ci ne doit pas avoir un taux d’effort supérieur 50%, mais cette situation est rare chez les étudiants qui déclarent rarement des revenus importants.  Ainsi, les propriétaires qui souhaitent être assurés contre les loyers impayés n’ont actuellement pas intérêt à louer à des étudiants.

    C’est pourquoi Promotion et Défense des Étudiants souligne la nécessité d’adapter les critères de la GRL aux étudiants, afin qu’ils soient exonérés de garants, parfois difficiles à trouver, et de caution souvent excessive.

    Les associations étudiantes estiment que cette garantie doit être encouragée et promue auprès des bailleurs afin d’encourager les propriétaires à louer aux étudiants qui pourront ainsi trouver un logement adapté à leurs besoins.

    1. 3. Un parc locatif élargi pour les jeunes ?

    En plus d’une généralisation de la GRL, « Action Logement » encourage des propositions concrètes pour étendre le parc locatif des jeunes. Ainsi la construction de 15 000 logements de petites surfaces est envisagée. Ces logements devront être accessibles en termes de loyer et de localisation. De plus, une vaste réhabilitation de résidences hôtelières à vocation sociale est prévue avant la fin de l’année.

    La CFDT compte également encourager la colocation dans le parc social. Elle a pour objectif de loger ainsi 30 000 jeunes par an. « Action Logement » s’est de plus engagée à augmenter le nombre d’attributions de logements dans le parc existant de 8.000 unités par an pendant trois ans.

    Ces propositions pourraient permettre à 143 000 jeunes de trouver une solution à leur problème de logement. L’ensemble de ces projets, qui pourraient représenter de réelles avancées dans l’accession au logement locatif, doit toutefois recevoir l’appui des pouvoirs publics afin de se concrétiser.

    Mardi 10 Mai 2011
    © Source assurance-grl.info

  • Pour l’ANIL 30% des emprunteurs peuvent bénéficier du PAS

    L’Agence Nationale d’Information pour le Logement (ANIL) a publié ce 21 avril une étude réalisée auprès de 16 000 ménages au cours de l’année 2010 analysant les projets d’accession à la propriété. Celle-ci démontre que le Prêt Accession Sociale, pourtant avantageux dans certains cas, est de moins en moins proposé par les établissements bancaires.

    Le PAS, un prêt avantageux ouvrant le droit aux APL

    Le Prêt Accession Sociale, qui ouvre le droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL), a pour but d’aider les candidats ayant peu de revenus à accéder à la propriété. En effet, selon l’Anil, 53.6% des ménages ont moins de 10% d’apport personnel. Le PAS permet de financer jusqu’à 100% d’un projet immobilier tout en percevant les APL et en bénéficiant de frais de dossier et d’hypothèque réduits. Ces avantages facilitent donc l’accession à la propriété.

    Selon les simulations des ADIL (Agences Départementales d’Information pour le Logement), en 2010, 29.2% des candidats à l’accession qui se sont présentés dans une de leurs agences auraient pu souscrire un PAS leur offrant une aide d’un montant moyen de 119 euros mensuel.


    Par manque d’information, le PAS est en recul constant

    Bien que le PAS soit avantageux, l’étude de l’Anil démontre que ce prêt connait un recul quasi-constant depuis 2002, la seule remontée ayant eu lieu en 2008 lors de l’augmentation temporaire des plafonds ressources. Malgré cela, aujourd’hui encore, près d’une personne sur trois pourrait souscrire ce type de prêt immobilier et trop nombreux sont ceux qui passent à coté par manque d’information.

    Le PAS est en effet légèrement plus complexe qu’un prêt immobilier classique, puisqu’il nécessite de vérifier certaines informations et de faire réaliser un état des lieux par un professionnel agréé pour les bien de plus de 20 ans. Les prêteurs, employés des établissements bancaires, sont parfois eux-mêmes mal informés sur ce produit et de plus en plus généralistes, ainsi ils proposent bien souvent des prêts classiques à des personnes qui pourraient bénéficier du PAS.


    L’importance de passer par un courtier en prêt immobilier

    Se renseigner auprès de l’Anil ou passer par un courtier en prêt immobilier semble dans ce cas essentiel. En effet, ces spécialistes du crédit immobilier sauront s’adapter à votre situation afin de vous proposer le meilleur montage financier possible, aux conditions les plus avantageuses du moment.

    Lundi 2 Mai 2011
    © 2011 Source Pret-Accession-Sociale.com

  • Le prêt immobilier européen se rapproche…

    Le commissaire européen chargé du marché intérieur, Michel Barnier, a fait une proposition législative le 31 Mars visant à encadrer la distribution de crédit immobilier en Europe. Il souhaite unifier les règles du prêt immobilier en Europe et mieux protéger les emprunteurs.

    L’exemplarité française

    Les directives européennes proposées par Michel Barnier s’inspirent fortement des récentes lois françaises, mises en place par Mme Lagarde depuis 2007 afin de réglementer et d’encadrer la distribution de crédit. Ainsi, en France, les taux variables ont été encadrés (loi Chatel), la publicité pour le crédit réglementée, le libre choix de l’assurance de prêt renforcé (Loi Lagarde) et le statut des courtiers en crédit immobilier clairement défini.

    C’est sur la base de ces mesures que la commission européenne travaille pour améliorer la protection des emprunteurs qui devront être mieux informés lors du choix de leur crédit immobilier à travers une fiche d’information standardisée et détaillée remise par la banque ou le courtier immobilier.

    Ce renforcement de la législation européenne vise non seulement à diminuer le risque de surendettement pour les particuliers mais aussi à diminuer le risque d’une nouvelle crise bancaire. Là encore, la France est un bon élève car les banquiers français n’ont toujours prêtés qu’après un examen minutieux du dossier de l’emprunteur et jusqu’à présent, on leur reprochait davantage leur frilosité que leur laxisme.

    Est-ce que quelque chose va changer en France ?

    Les prêts transfrontaliers

    Du point de vue français, le plus grand changement à venir est la création du marché européen du prêt immobilier. En effet, M. Barnier souhaite mettre en place « un marché unique du crédit hypothécaire plus efficace et plus concurrentiel, en créant des conditions de concurrence égales pour tous les professionnels concernés et en leur permettant d’exercer plus facilement leur activité hors de leur pays. »

    Ainsi, l’arrivée sur le marché européen de prêteurs et de courtiers transfrontaliers devrait renforcer à la fois la concurrence et la cohésion européenne. Une gamme plus vaste de produits de crédit serait ainsi proposée au consommateur qui serait libre de chercher l’offre la plus adaptée à ses besoins, dans son propre pays ou dans un autre État membre.

    Bruxelles espère que cette nouvelle concurrence se traduise également par une légère baisse des prix ainsi que par une hausse de la mobilité des clients, des services et bien sur des capitaux européens.

    Toutes ces mesures vont dans le bon sens mais aucune date pour leur application n’a été encore envisagée.

    Mercredi 6 Avril 2011
    © 2011 Source Cyberpret.com

  • Le DPE influence le marché immobilier

    Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toute vente immobilière depuis le 1er janvier 2011 révèle un paradoxe : alors que les acheteurs n’ont pas confiance en son exactitude, un bon DPE est devenu la condition sine qua non pour de nombreux acquéreurs et en particulier pour les bénéficiaires du PTZ Plus.

    Le DPE influence les transactions immobilières…

    Selon une étude réalisée par Vovici.com pour Avendrealouer.fr (étude en ligne, du 10 au 15 mars 2011 et auprès de 1 772 personnes à la recherche d’un bien immobilier), le DPE influencerait le choix des logements à visiter pour 68% des potentiels acquéreurs d’un nouveau bien immobilier. Pour 20% d’entre eux un bon DPE serait même « indispensable». Et quoi qu’il en soit, le DPE est un critère important pour 71% des acheteurs.

    Ainsi, 1 acquéreur sur 2 serait prêt à payer plus cher un logement avec un bon DPE et plus de 82% des acheteurs considèrent que si un DPE est mauvais, le prix de vente doit baisser. En outre, les agents immobiliers voient le nombre de visites et donc de propositions diminuer pour ces logements énergivores.

    En conséquence, les propriétaires « victimes » du DPE peuvent éprouver des difficultés à vendre leur logement. Ils doivent être plus patients que les autres ou revoir leurs exigences à la baisse afin de ne pas se retrouver dans une situation embarrassante, surtout pour ceux qui ont souscrit un prêt relais arrivant bientôt à échéance.

    …Alors qu’il reste un outil malléable et peu fiable

    Si le DPE semble avoir une influence importante tant sur les vendeurs que sur les acquéreurs, il est paradoxalement loin d’avoir bonne réputation.

    D’une part, selon une enquête d’UFC-Que choisir, un même bien diagnostiqué plusieurs fois peut se voir attribuer trois notes différentes. Sachant que le classement en catégorie E donne le droit à moitié moins de financement par le PTZ Plus qu’une catégorie D, des propriétaires peu scrupuleux n’hésitent pas à faire pression sur les diagnostiqueurs. Ces derniers peuvent alors se laisser influencer d’autant plus facilement que leur responsabilité n’est pas engagée en cas de résultat erroné.

    D’autre part, il est souvent mal compris. En effet, parmi les 84% d’internautes qui assurent savoir ce qu’est un DPE, la moitié ignore qu’il entre dans le calcul du montant du PTZ Plus.

    Ainsi, 71% des personnes interrogées pensent que le DPE n’est toujours pas fiable mais ils se servent de cet indicateur pour le choix et la négociation du prix du bien convoité.
    Espérons que les pouvoirs publics arrivent à mieux encadrer les DPE car ces sondages démontrent un vrai besoin des acheteurs de connaître la performance énergétique lors d’un achat immobilier.

    Mardi 22 Mars 2011
    © 2011 Source le-ptz-plus.fr

  • Fin de la trêve hivernale : soulagement pour les propriétaires

    Le 15 mars, la trêve hivernale s’achève. Bien que le gel des expulsions en hiver soit humainement compréhensible, ce sont souvent les petits propriétaires qui en pâtissent. Plus particulièrement, ceux qui financent leur opération par un prêt immobilier et comptent sur le remboursement du loyer pour boucler leur budget.

    La trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 15 mars inclus, interdit d’expulser des locataires, même dans le cas d’un jugement d’expulsion avec rupture du bail. Cette période de froid protège donc les mauvais payeurs mais pose des difficultés à bon nombre de propriétaires qui se retrouvent eux-mêmes dans l’impossibilité de faire face à leurs charges.

    Chaque année le nombre des loyers impayés (139.500 assignations de locataires pour loyers impayés avec demande de résiliation du bail en 2009) augmente, ce qui peut être un réel désastre pour les propriétaires qui sont en cours de remboursement d’un prêt immobilier car beaucoup dépendent des revenus locatifs pour rembourser leur prêt. Pour ces propriétaires aucune trêve n’existe. Certains d’entre eux qui sont dans l’obligation de souscrire un nouveau crédit afin de payer les charges et la taxe foncière se retrouvent en situation de surendettement.

    De plus, après avoir connu de graves difficultés financières, certains d’entre eux doivent payer cher pour remettre leur bien en état après l’expulsion des mauvais payeurs.

    Assurance GRL : la solution

    Depuis 1 an, une solution mise en place par le secrétaire d’Etat M. Apparu existe pourtant pour protéger les propriétaires, c’est l’assurance GRL (Garantie des Risques Locatifs). Cette assurance, souscrite par le propriétaire, prend en charge les loyers et les charges impayés pendant toute la durée du bail. Grâce à cette assurance, le propriétaire est assuré de toucher les revenus mensuels sur lesquels il comptait.

    Mieux encore, l’assurance GRL prend en charge le coût des travaux de remise en état des locaux après l’expulsion du locataire ainsi que tous les frais de contentieux induits par la procédure.

    Mardi 16 Mars 2011
    © Source assurance-grl.info

  • Taux immobilier : quelle tendance ?

    Le discours de Jean-Claude Trichet du 3 mars annonce une probable hausse du taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Ce serait donc la fin de la période historiquement basse des taux de prêt immobilier.
    Est-ce encore le bon moment pour emprunter ?

    La fin d’une période de taux historiquement bas

    Les OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor) qui influencent principalement les taux fixes ont augmenté de 1% depuis septembre 2010 (de 2.54% à 3.66%) conduisant les banques à relever leurs taux fortement à la fin de l’année 2010 et depuis le début 2011, la hausse des taux immobiliers se poursuit.

    A présent, c’est la BCE qui annonce un probable relèvement de son taux directeur en Avril. Bien qu’ayant à court terme un impact uniquement sur les prêts immobiliers à taux variable, il est le signe de la fin d’une période de taux bas.

    Faut-il attendre pour acheter ?

    D’après PAP, le mois de février 2011 est le 16e mois consécutif de hausse des prix et rien ne permet d’envisager que cela s’arrête (sauf nouvelle crise économique) tant que la demande en logements sera nettement supérieure à l’offre. En effet, les mises en chantiers de nouveaux biens immobiliers et la viabilisation de nouveaux terrains restent en deçà des besoins. La hausse des prix de l’immobilier n’a donc pas de raison de s’arrêter.

    Si l’on combine hausse probable et durable des taux de prêt immobilier et du prix de l’immobilier, il semble bien qu’il faille mieux ne pas attendre pour se lancer dans un projet immobilier car les conditions d’accès à l’immobilier risquent de devenir plus tendues y compris pour les banques qui risquent de limiter l’accès au crédit immobilier par certains critères (endettement, apport, dossiers jugés sensibles, etc.).

    Si l’on rajoute encore à cela un Etat en mal d’argent qui a supprimé la déduction des intérêts d’emprunt de la résidence principale (compensée par le PTZ Plus), raboté le dispositif Scellier et qui peut augmenter la taxe sur les plus values immobilières, il n’y a rien de bon à attendre de ce côté.

    Alors si vous avez un projet immobilier, n’attendez pas.

    Jeudi 10 Mars 2011
    © 2011 Source Cyberpret.com

  • Dispositif Scellier : des propriétaires qui regrettent leur investissement immobilier

    Depuis 2004, environ 500 000 ménages ont investi dans l’immobilier défiscalisant Robien ou Scellier. D’après Erwan Seznec de l’UFC-Que Choisir, 40 000 d’entre eux seraient aujourd’hui en difficulté. Voici les principaux points à surveiller pour ne pas se faire avoir.

    L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement

    Trop d’investissements dans le locatif neuf ont été effectués dans des villes secondaires de province de 20 000 à 70 000 habitants, comme Montauban, Carcassonne, Oyonnax, etc.
    Aujourd’hui, l’offre surplombe la demande dans ces villes, de nombreux logements restent libres trop longtemps ou ne trouvent jamais de locataires et dans ce cas, les investisseurs perdent l’avantage fiscal et pour certains qui souhaitent revendre, le prix de vente est parfois de 30% inférieur à leur prix d’achat, ce qui ne couvre pas la plupart du temps le montant du prêt immobilier souscrit.
    Pour effectuer son projet immobilier il est donc primordial de choisir une ville pour laquelle il y a une forte demande locative et pour laquelle trop de projets ne vont pas arriver en même temps sur le marché. Voici la liste des villes où il ne fait pas bon investir.

    Les revenus locatifs

    Les conseillers en gestion de patrimoine et les promoteurs présentent un investissement « sans risques » avec des loyers garantis. Non seulement personne ne peut vous garantir des loyers pendant 9 ans (durée minimum pour bénéficier de la défiscalisation) mais souvent les estimations faites par les vendeurs sont surévaluées. Encore une fois, il faut prendre le temps de consulter les annonces sur les sites immobiliers pour connaître la réalité du marché locatif local. Nous vous conseillons également de profiter de l’assurance GRL pour sécuriser vos revenus locatifs ou faire face à des dégradations immobilières.

    Malgré ces avertissements, il faut quand même rappeler que la loi Scellier est le dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf le plus intéressant qui ait jamais existé. Les propriétaires satisfaits de leur investissement sont nettement plus nombreux que ceux qui le regrettent.